Aumento de 2,56% nas rendas em 2027 pode afetar empresas

Por: Daniela Felício com Ana Marisa Vieira

As rendas deverão aumentar 2,56% em 2027, tendo em conta a variação média dos últimos 12 meses do Índice de Preços no Consumidor (IPC) sem habitação registada em agosto pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). A subida poderá ter impacto também nas empresas com escritórios arrendados, que poderão ver aumentar os custos associados aos seus espaços. A PME Magazine falou com Fátima Cunha Silva, advogada da Cunha e Silva & Associados, especializada em direito imobiliário e arrendamento, para explicar o que esta atualização significa para as empresas e para os contratos de arrendamento de escritórios.

Ao contrário do que pode parecer, este mecanismo não se aplica apenas às rendas das casas. Os contratos de arrendamento não habitacional, incluindo os destinados a escritórios, também podem ser abrangidos pelo coeficiente legal de atualização, de acordo com Fátima Cunha Silva. No entanto, uma empresa não deve assumir que a sua renda vai necessariamente aumentar 2,56%.

“A atualização das rendas para contratos de arrendamento não habitacionais é regulada pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano”, explica a advogada. “As rendas podem ser atualizadas anualmente com base no coeficiente, caso o contrato não estabeleça uma atualização diferente nos termos do artigo 24.º do NRAU.”

O coeficiente definitivo será publicado em Diário da República até 30 de outubro, depois de apurado pelo INE.

Primeiro, é preciso olhar para o contrato

Para as empresas, a primeira questão a verificar é, por isso, o que está previsto no contrato de arrendamento do escritório.

“As partes podem estipular, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime”, explica a advogada. Assim, “caso o contrato de arrendamento contenha uma cláusula de atualização convencionada, as partes ficam vinculadas ao mecanismo aí previsto, prevalecendo este sobre o coeficiente legal”.

Isto significa que uma empresa cujo contrato estabeleça uma fórmula própria de atualização poderá não estar sujeita ao coeficiente legal de 2,56%. Pelo contrário, se o contrato não estabelecer um mecanismo diferente, poderá aplicar-se o coeficiente anual definido legalmente.

A regra consta também do artigo 1077.º do Código Civil: na falta de estipulação contratual, a renda pode ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes em vigor.

O senhorio pode aumentar mais do que 2,56%?

No caso dos contratos de escritórios, Fátima Cunha Silva deixa claro que não existe essa possibilidade. “Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio não dispõe de mecanismos que lhe permitam unilateralmente aumentar a renda para além do coeficiente legal anual ou do mecanismo de atualização contratualmente previsto”, afirma.

Por isso, uma empresa que receba uma comunicação de aumento deve começar por confirmar qual é a cláusula de atualização prevista no contrato e se o valor pedido corresponde ao mecanismo aplicável.

Por exemplo, se uma empresa paga atualmente 1.000 euros por mês e estiver sujeita ao coeficiente de 2,56%, a renda passaria para 1.025,60 euros. Num escritório com uma renda mensal de 2.000 euros, o mesmo aumento representaria mais 51,20 euros por mês, elevando a renda para 2.051,20 euros.

Há regras para comunicar o aumento

Mesmo quando o aumento é permitido, o senhorio tem de cumprir determinadas formalidades.

“O senhorio deve comunicar por escrito a atualização da renda, com uma antecedência mínima de 30 dias relativamente à data em que a nova renda se torna devida”, explica Fátima Cunha Silva. Essa comunicação deve indicar “o coeficiente de atualização, a base legal, o novo valor da renda e o mês a partir do qual a atualização é devida”.

A própria lei estabelece que a primeira atualização pode ser exigida um ano depois do início do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano depois da atualização anterior.

No caso de um escritório, isto significa que não basta existir um coeficiente de atualização: é também necessário que o momento da atualização e a comunicação ao arrendatário respeitem as regras aplicáveis.

E se o senhorio comunicar tarde?

“Se o senhorio não cumprir o prazo de 30 dias ou outro requisito formal exigido, a atualização não produz efeitos no mês pretendido”, explica a advogada. No entanto, “o senhorio poderá proceder à atualização posteriormente, desde que cumpra os requisitos legais e comunique a atualização com a antecedência mínima de 30 dias”.

Há ainda outra questão que pode ser relevante para as empresas: o facto de o senhorio não ter aplicado uma atualização num determinado ano não significa necessariamente que essa atualização fique perdida para sempre.

“A não atualização da renda no momento devido não impede a recuperação dos aumentos não efetuados”, explica Fátima Cunha Silva. “Os coeficientes podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.”

A regra dos três anos está igualmente prevista no artigo 1077.º do Código Civil.

O que devem fazer as empresas?

Para uma empresa que tenha um escritório arrendado, a recomendação passa por começar por consultar o contrato.

“A empresa deve verificar se o contrato contém uma cláusula de atualização da renda e qual o mecanismo ou taxa aplicável”, explica a advogada. “Se o contrato for omisso, deve verificar o coeficiente legal anual aplicável e, posteriormente, analisar se a comunicação do senhorio respeita os requisitos formais e o prazo legal.”

Ou seja, antes de aceitar o novo valor, a empresa deverá confirmar: o que diz o contrato sobre a atualização da renda; qual o mecanismo de atualização aplicável; se a atualização corresponde ao valor previsto no contrato ou, na ausência de cláusula, ao coeficiente legal; se o senhorio comunicou o aumento por escrito;  se essa comunicação foi feita com pelo menos 30 dias de antecedência.

Se existir uma desconformidade, a empresa pode contestar a atualização. No entanto, a advogada alerta para que o arrendatário não deixe simplesmente de pagar a renda: “Não deve deixar de pagar a renda, pois tal poderá configurar incumprimento contratual e, em determinadas circunstâncias, fundamentar a resolução do contrato.”

Assim, para as PME que arrendam escritórios, o possível aumento de 2,56% em 2027 deve ser encarado como um valor de referência e não como uma subida automática de todas as rendas. O primeiro passo será sempre verificar o contrato e as condições concretas da atualização.