Feel Group aposta no Beato rumo aos 15 milhões de faturação

Por: Daniela Felício com Ana Marisa Vieira

O Feel Group está a reforçar a sua presença em Lisboa e a acelerar a expansão internacional, com uma estratégia assente em smart buildings, automação e IA aplicada à operação. O grupo português pretende atingir 15 milhões de euros de faturação em 2026 e está a desenvolver no Innovation District, próximo do convento do Beato, projetos que cruzam flex living e flex work. 

De acordo com Rui Lé Costa, cofundador e co-CEO do Feel Group, em declarações à PME Magazine, a estratégia assenta numa visão mais abrangente da própria indústria da hospitalidade cujos objetivos passam pela “retenção de talento internacional, atração de nómadas digitais qualificados, apoio a startups, reativação urbana e criação de comunidade”.

“O propósito do Feel Group é criar novas formas de living, working e experience em destinos. Optamos por iniciar pela via da indústria da hospitalidade, não apenas turismo, porque achamos que é uma indústria que está a perder fronteiras e a ganhar sinergias que vão resolver uma parte dos problemas que temos nas componentes que referimos como sendo o nosso foco”. É neste contexto que surge a aposta no Beato.

Um quarteirão com 15 a 16 edifícios

“O Innovation District é um projeto que já tem mais de uma década de Lisboa. Foi criado pela Câmara de Lisboa no sentido de ativar um ecossistema de startups em Lisboa”, explica Rui Lé Costa. O espaço, que integra o atual Hub Criativo do Beato, tem vindo a concentrar empresas, eventos e diferentes atividades ligadas ao empreendedorismo e à economia criativa.

“É um quarteirão inteiro, podemos dizer assim, ali na zona do Beato, logo no início do Beato, muito próximo do convento. Portanto, é constituído por 15 a 16 edifícios”. A reabilitação está a ser feita através da colaboração entre entidades públicas e empresas privadas.

 Entre as organizações presentes está a Web Summit, cuja sede está instalada no Innovation District, enquanto o local recebe também eventos e iniciativas de dimensão internacional. O Festival Tribeca é outro dos eventos referidos pelo responsável do Feel Group.

A Feel Lisboa já anunciou publicamente o desenvolvimento de um projeto de Corporate Co-living no antigo Convento das Grilas, integrado no Hub Criativo do Beato. O projeto, desenvolvido pela Emerge – Mota-Engil Real Estate Developers em parceria com o Feel Group e operado através da marca Feel Lisboa, prevê cerca de 140 camas e pretende responder às necessidades de comunidades criativas e empresariais, bem como de profissionais em mobilidade.

Feel Group entra com operação e gestão

A presença do Feel Group no Innovation District do Beato está a ser construída através de dois projetos distintos.

O primeiro é um projeto de vertical living, desenvolvido num dos edifícios do Innovation District. O Feel Group assinou, há cerca de três anos, um contrato para assumir a operação do espaço, na sequência de um concurso internacional promovido pela Emerge. Neste caso, a construção e reabilitação do edifício não ficam a cargo do grupo.

“Nós aí não fazemos obras, fazemos investimento no fitout, na parte inferior do equipamento e tecnologia que nós introduzimos nos projetos”, explica Rui Lé Costa.

O segundo projeto está relacionado com a criação de um espaço de flex work. Neste caso, o Feel Group está em fase final de acordo com a Unicorn Factory Lisboa para assumir diretamente cerca de 2.000 metros quadrados, ficando ainda responsável pela gestão de um total de aproximadamente 6.000 metros quadrados de espaços de trabalho flexível através da marca Feel Lisboa.

Os dois projetos inserem-se, assim, numa estratégia que pretende combinar diferentes formas de utilização dos espaços do Innovation District, aproveitando a concentração de empresas, startups, eventos e atividades culturais no local.

“É um misto entre ecossistema de desenvolvimento empresarial de startups em conjunto com uma dinâmica de eventos que estão muito ligados a este ecossistema”, resume o co-CEO.

O primeiro projeto está em fase de obra e, segundo Rui Lé Costa, a execução estará atualmente nos 20%, com a conclusão prevista para o final de 2027. Já a componente de flex work encontra-se numa fase anterior, ainda em otimização de projeto.

“Qualquer projeto em que nós entramos de maior dimensão, como têm sido os últimos, e é para aí que nós nos estamos orientando, demora sempre um período mínimo de um ano até, eventualmente, dependendo da dimensão da obra que possa ocorrer, a dois ou três anos.”

A entrada antecipada nos projetos permite, na perspetiva do grupo, preparar a operação e o posicionamento comercial antes da abertura. “O facto de nós conseguirmos antecipar a contratação e conseguirmos acompanhar a evolução […] permite-nos fazer esse fit até em termos de colocação e promoção do projeto.”

O modelo não passa pela compra dos imóveis

Apesar de trabalhar diretamente com ativos imobiliários, o Feel Group não se posiciona como uma empresa imobiliária tradicional. 

“Nós não estamos na área de imobiliário de uma forma como é descrita normalmente. Nós não fazemos atividade imobiliária, não fazemos transações […] Nós somos um agente de transformação e operação do real estate.”

A estratégia permite ao grupo crescer sem ter de adquirir os imóveis onde desenvolve os seus projetos. “O real estate tem um custo elevado de aquisição. Nós, como empresa, se o objetivo era escalar, nunca conseguiríamos escalar numa lógica de compra, transformação e operação de ativos.”

Em alternativa, o grupo assume o controlo dos ativos durante vários anos, investe na transformação dos espaços e fica responsável pela operação. A rentabilidade para o proprietário pode ser estabelecida através de um modelo variável associado ao desempenho da exploração.

“Temos como principal modelo uma entrega de um variável, de um valor variável sobre o resultado bruto que a exploração tem.”

O modelo procura responder, segundo Rui Lé Costa, ao aumento do custo dos ativos imobiliários, que tem tornado mais difícil trabalhar com modelos tradicionais de renda fixa. “Nós notamos um aumento crescente do custo do real estate, não sendo nós a nossa vocação estar no mercado imobiliário. Estamos nas opções de rentabilidades e soluções de utilização eficiente do imobiliário.”

No Beato, o grupo está a trabalhar com uma escala que considera adequada para a operação de projetos de maior dimensão. Segundo o co-CEO, o conjunto dos dois edifícios envolvidos representa cerca de 11 mil metros quadrados, embora a intervenção e exploração do grupo tenha diferentes dimensões em cada um dos espaços.

São Paulo é o segundo eixo da expansão

Depois de consolidar a operação no Porto, o grupo avançou para a capital portuguesa e, posteriormente, para São Paulo, onde está a construir uma operação assente em diferentes formatos de hospitalidade.

A entrada no mercado brasileiro foi pensada como um processo gradual. O objetivo definido inicialmente era alcançar três projetos na cidade no prazo de dois anos. “Decidimos primeiro que seria lógico, estávamos na segunda cidade de Portugal a ir para a primeira, lá para Lisboa […] e identificamos com vários vetores que poderíamos estar em São Paulo.”

O grupo começou por uma operação de menor dimensão através da marca Feel Sampa, destinada ao alojamento, com o objetivo de reduzir o risco de entrada no mercado. Atualmente, está também a concluir o primeiro projeto da marca vertical em São Paulo, que combina flex work, flex living e eventos.

“Esse projeto estará pronto nos próximos dois meses, provavelmente tem algumas dificuldades de obra mas vai chegar assim agora em breve.”

Em paralelo, está já assinado um contrato para um segundo projeto Feel Sampa, enquanto decorrem negociações para um novo projeto Vertical de maior escala.

“Estamos numa fase de contratação de um projeto bastante grande, num Vertical bastante grande mesmo, com uma dimensão à escala de São Paulo. […] Estou a falar de 12.000 metros quadrados.”

A presença em São Paulo surge, assim, como uma extensão do modelo que o grupo está a desenvolver em Portugal, mas adaptada a um mercado que Rui Lé Costa considera ainda numa fase mais inicial de maturidade. “É um mercado que está numa fase muito mais inicial, portanto está igual a Portugal há 10 anos atrás, é completamente corporativo.”

A empresa afirma que mantém contactos com outros mercados, mas que a prioridade passa agora por consolidar estas três geografias. “Nesta fase queremos consolidar estes três projetos, ou seja, Porto, Lisboa e São Paulo.”

Segundo os dados disponibilizados pelo co-CEO grupo, no total, o portefólio inclui 18 edifícios – “10 finalizados, 1 em obra, 2 para entrar em obra e 3 por decidir” -, 150 apartamentos de diferentes tipologias, 400 quartos, mais de 200 experiências e serviços, 50 unidades de alojamento em São Paulo e 5 espaços de flexwork num total de 4000 metros quadrados divididos entre private offices, hot desks, flex desks e espaços de ligação entre a comunidade vertical.