Governo quer legislar a gestão de condomínios: o que muda no setor? 

Por: Daniela Felício com Ana Marisa Vieira 

O Governo está a preparar uma regulamentação para a atividade de gestão e administração de condomínios. O diploma ainda se encontra em circuito legislativo, mas deverá introduzir requisitos como o licenciamento das empresas, formação específica e seguro de responsabilidade civil. Para perceber o que poderá mudar para as empresas e para os condóminos, a PME Magazine falou com Vítor Amaral, presidente da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, entidade que participou na elaboração do anteprojeto da futura regulamentação, e com Eduardo Teófilo, do departamento jurídico da Elite Condomínios, uma empresa do setor.  

A futura legislação, apresentada no final de junho pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, pretende criar um regime jurídico específico para a atividade profissional de gestão e administração de condomínios. Para Vítor Amaral, “a regulação não será apenas benéfica para o setor, mas também para os condóminos”.  

Segundo o presidente da associação, o diploma deverá exigir que “as empresas obtenham licença para o exercício da atividade e preencham requisitos como a idoneidade comercial, celebrem contratos escritos com os condomínios, sejam titulares de um seguro de responsabilidade civil profissional e tenham formação adequada para exercer a administração de condomínios”. 

Além disso, acrescenta que está prevista a entrega simplificada das contas dos condomínios à Autoridade Tributária e Aduaneira, com identificação dos prestadores de serviços e dos valores pagos. 

Legislação reforça a proteção dos condóminos  

Para o presidente da APEGAC, a gestão de condomínios exige um enquadramento próprio. “Uma atividade que lida com o dinheiro de terceiros, que tem a responsabilidade da manutenção do edifício, a obrigação de verificar a existência e validade do seguro do prédio, entre outras funções, não pode ser exercida sem que esteja sob a tutela do poder central, com regras específicas, de forma a salvaguardar o consumidor final.” 

Embora reconheça que a regulamentação não eliminará todas as irregularidades, acredita que permitirá distinguir os operadores que cumprem os requisitos. “Passará a haver um crivo que selecionará quem preencher os requisitos mínimos e punirá quem deixar de os cumprir”, afirma. “Desta forma, o setor passará a ter uma concorrência mais saudável e será mais valorizado e credibilizado, proporcionando maior confiança na relação entre condóminos e administrador.” 

Esta visão é partilhada por Eduardo Teófilo, do departamento jurídico da Elite Condomínios. Apesar de admitir que a futura regulamentação implicará “novas exigências de organização, formação, documentação, controlo interno e responsabilidade”, considera que poderá contribuir para a profissionalização da atividade. 

“Uma atividade que administra dinheiro de terceiros, contrata serviços e obras, acompanha seguros e intervém diretamente na conservação de património de elevado valor deve estar sujeita a padrões mínimos de idoneidade, competência, transparência e responsabilidade”, afirma. Na sua perspetiva, se o novo regime for “equilibrado, proporcional e acompanhado de um período de transição adequado”, permitirá “distinguir os operadores que trabalham com método e rigor, reduzir práticas informais e reforçar a confiança dos condóminos”. 

Empresas terão de se adaptar às novas exigências 

Vítor Amaral considera que as alterações previstas implicarão um esforço de organização das empresas para a nova realidade, “nomeadamente no cumprimento dos requisitos para obtenção da licença para o exercício da atividade”, refere. 

“Como é óbvio, as maiores empresas, com uma verdadeira estrutura empresarial, serão as que menos sentirão esse impacto, pelo que poderá atrair novos operadores”, acrescenta Vítor Amaral, defendendo que a legislação pode tornar o setor mais atrativo. 

O presidente ressalta ainda que a futura regulamentação se destina apenas aos administradores profissionais. “Os condóminos que façam a administração do seu condomínio não estão obrigados ao cumprimento das regras que regularão a atividade”, diz, considerando que esta diferença poderá levar alguns condomínios de menor dimensão a manter a administração interna em vez de recorrer a empresas. 

Microempresas poderão ter impacto negativo 

A futura regulamentação poderá, no entanto, representar desafios para muitas empresas do setor, sobretudo para as de menor dimensão, dependendo das condições que forem impostas. “Se, porventura, a regulação vier a impor que as empresas do setor apenas possam contratar o serviço de administração de condomínios, muitas delas fecharão as portas ou deixarão, pelo menos, de prestar o serviço de administração, por ser o menos rentável e o mais exigente”, alerta Vitor Amaral. 

“Mais de 80% são microempresas, com três ou mais trabalhadores”, salienta o presidente, acrescentando que muitas destas empresas asseguram a sua sustentabilidade através da prestação de serviços complementares, como limpeza ou jardinagem. 

A associação tem defendido junto do Governo que estas especificidades sejam consideradas no diploma. “Esperamos que a prestação de outros serviços, para além da administração de condomínios, venha a ser permitida, mesmo que sob aprovação da assembleia de condóminos, para evitar que a lei venha a ter um impacto negativo em grande parte das empresas.” 

Também Eduardo Teófilo considera importante que a futura legislação tenha em conta a realidade das empresas do setor. “Será igualmente importante que a lei estabeleça regras transparentes para as situações em que a empresa administradora presta ou acompanha serviços complementares”, defende. Na sua opinião, a prevenção de conflitos de interesses deve assentar “na informação, na transparência e no controlo da assembleia de condóminos, evitando tanto situações pouco claras como proibições excessivas que inviabilizem modelos de prestação integrada de serviços”. 

Complexidade dos condomínios leva à procura de empresas  

Independentemente da regulamentação, a gestão de condomínios tornou-se uma atividade mais exigente, visão do presidente da APEGAC. “Os condomínios são cada vez maiores e mais complexos”, afirma, apontando a existência de equipamentos como piscinas, ginásios, espaços verdes ou funcionários próprios como fatores que aumentam a necessidade de recorrer a profissionais especializados.  

“As obras de manutenção e de conservação do edifício, as relações de vizinhança e a cobrança de dívidas são também motivos que, muitas vezes, justificam a contratação dos profissionais”, acrescenta ainda. 

A Elite Condomínios confirma igualmente esta tendência. Segundo Eduardo Teófilo, existe “uma procura crescente e, sobretudo, mais exigente por serviços profissionais de administração”. O responsável explica que os edifícios são hoje mais complexos e que à gestão corrente “somam-se matérias como manutenção e conservação, seguros, cobrança de dívidas, contratação e fiscalização de fornecedores, eficiência energética, carregamento de veículos elétricos, proteção de dados, gestão documental e comunicação por meios digitais”. 

Para Eduardo Teófilo, a crescente complexidade da atividade explica também porque muitos condomínios optam por recorrer a empresas especializadas. “Ao mesmo tempo, os condóminos têm menor disponibilidade para assumir, de forma continuada, uma função que implica responsabilidade jurídica, financeira e operacional”, afirma. “O administrador deixou de ser apenas quem cobra quotas, convoca assembleias e elabora atas. É cada vez mais um gestor de património, riscos, informação, fornecedores e relações humanas, o que exige equipas multidisciplinares e formação contínua.” 

Comunicação exigente e falta de mão de obra 

Também a relação com os condóminos mudou, e é um dos desafios das empresas segundo a APEGAC. “A comunicação é um dos maiores desafios que os administradores enfrentam, porque a exigência dos condóminos aumentou significativamente com a utilização das novas tecnologias de comunicação”, explica Vítor Costa. 

Eduardo Teófilo observa o mesmo. “Os condóminos esperam informação acessível, respostas rápidas e acompanhamento permanente dos pedidos. A tecnologia permite melhorar essa resposta e aumentar a transparência, mas não substitui a proximidade, o critério profissional e a capacidade de mediar conflitos.” 

O presidente da APEGAC destaca ainda que as empresas enfrentam um problema de escassez de mão de obra, sendo esta uma das “grandes dificuldades do setor, que a regulação não resolverá”, afirma. “A falta de prestadores de serviço, como trolhas, pintores, serralheiros ou eletricistas atrasa a realização de obras e serviços, alguns de carácter urgente e a consequente reclamação dos condóminos”, explica. 

A ausência de formação especializada é outro problema identificado. “A falta de um curso de administração de condomínios é uma enorme lacuna, porque não há mão de obra especializada para a prestação deste serviço”, refere o presidente da APEGAC, sublinhando que a formação certificada é uma das principais apostas da associação. 
 
O responsável jurídico da Elite Condomínios também destaca a existência de “desafios relevantes na disponibilidade de prestadores de serviços qualificados sobretudo na área da construção civil e serviços conexos.” 

Mesmo sem a legislação o setor já está em crescimento 

A regulamentação da atividade é uma reivindicação antiga da APEGAC, tendo a associação participado agora na elaboração do anteprojeto apresentado pelo Governo. 

“As soluções apresentadas pela APEGAC tinham em vista a credibilização do setor e a confiança que é necessário transmitir a quem vive em condomínio, ou é proprietário de frações”, afirma Vítor Amaral 

Ainda assim, o presidente recorda que esta não é a primeira vez que o setor vê uma promessa de regulamentação. “Já tivemos a experiência de uma anterior Secretária de Estado da Habitação ter anunciado, no congresso da APEGAC, em novembro de 2024, que a lei de regulação da atividade seria aprovada até ao início do ano seguinte, o que não aconteceu”, recorda.  

Também Eduardo Teófilo refere que a regulamentação desta atividade não corresponde a uma preocupação recente, recordando que a Lei de Bases da Habitação, aprovada em 2019, já previa que a atividade viesse a ser regulada. “A iniciativa agora anunciada deve, por isso, ser entendida como a concretização de uma determinação legal há vários anos consagrada, mas que continua a carecer de desenvolvimento através de um regime específico”, explica. 

Agora, a APEGAC “saúda a iniciativa da Secretaria de Estado da Habitação” e espera que o diploma “não pereça no circuito legislativo”, realça o presidente da associação. 

 Ainda assim, defende que a evolução do setor não depende apenas da nova legislação. “Seja ou não aprovada, estamos já numa fase de grande evolução da atividade, com a integração da Inteligência Artificial nos programas de gestão, o que irá proporcionar uma melhor e mais rápida comunicação entre administrador e condóminos e uma melhor gestão do condomínio”, remata o presidente.