IVA a 6% avança já em 2026 na construção e reabilitação

Por: Ana Marisa Vieira

A nova taxa reduzida de IVA de 6% para construção e reabilitação de habitação a preços moderados já está aprovada e começará a produzir efeitos a partir do terceiro trimestre de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República.

A medida integra o novo pacote de incentivos fiscais à habitação criado pelo Governo e pretende aumentar a oferta de casas para venda e arrendamento destinadas à classe média.

André Areias e Beatriz Vale Rêgo, advogados da área Fiscal da Cuatrecasas, em declarações à PME Magazine, explicam que a redução do IVA “é uma medida cirúrgica, dirigida a projetos habitacionais de preço controlado ou moderado, não a toda a construção”.

O regime aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que sejam respeitados os limites definidos na lei. Atualmente, o teto máximo corresponde a uma renda mensal até 2.300 euros ou a um preço de venda até 660.982 euros.

O diploma prevê ainda que a taxa reduzida possa ser utilizada em projetos enquadrados nos novos contratos de investimento para arrendamento (CIA), um mecanismo criado para atrair capital privado para o mercado habitacional. Nestes casos, os promotores poderão acumular benefícios adicionais em IMT, IMI e Imposto do Selo.

Uma das principais novidades do regime é o facto de não se limitar à construção nova. “A boa notícia para o setor é que o regime não se limita a novas construções: a lei refere expressamente ‘empreitadas de construção ou reabilitação’”, explicam os advogados André Areias e Beatriz Vale Rêgo.

Na prática, projetos de reabilitação urbana destinados a habitação própria permanente ou arrendamento também poderão beneficiar da taxa de 6%, desde que cumpram os critérios previstos no diploma.

Ainda assim, os especialistas alertam para algumas dúvidas de interpretação em obras de menor dimensão. “Continua a haver zona cinzenta nas obras de remodelação mais ligeiras, que dificilmente serão enquadráveis como empreitadas de construção ou reabilitação”, referem.

Embora o decreto-lei já esteja publicado, as alterações ao IVA apenas produzem efeitos “a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor” do diploma. Na prática, será a partir de julho que os sujeitos passivos poderão apresentar junto da Autoridade Tributária os pedidos de regularização previstos na lei.

O regime poderá abranger operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

Para o setor imobiliário, a descida do IVA representa um alívio relevante nos custos de construção. “A redução da taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas elegíveis representa uma diminuição muito relevante do custo fiscal direto da construção e da reabilitação”, sublinham os advogados da Cuatrecasas.

Ainda assim, os especialistas consideram que não existe garantia de uma redução automática no preço final das casas. “Não é possível garantir uma descida automática e proporcional dos preços finais: o efeito dependerá de como a poupança é repartida na cadeia de valor e da evolução de outras variáveis críticas, como o custo do solo, do financiamento e dos licenciamentos.”

Além da redução do IVA, o novo pacote legislativo inclui outros incentivos fiscais dirigidos ao mercado habitacional, incluindo benefícios para arrendamento acessível, redução da tributação sobre rendimentos prediais, isenções de IMT e mecanismos de restituição parcial do IVA para particulares que construam habitação própria permanente.