Portugal enfrenta crise na habitação, mas não uma bolha imobiliária, dizem especialistas

Por: Ana Vieira

O acesso à habitação em Portugal agravou-se de forma significativa na última década, com o país a registar uma das maiores subidas de preços da União Europeia (UE). O valor das transações superou pela primeira vez os 2000 euros por metro quadrado, no segundo trimestre do ano, avançou o INE.

Depois de uma subida de 18,7% nos primeiros três meses do ano, o preço mediano das casas transacionadas em Portugal aumentou 19% no segundo trimestre do ano, face ao período homólogo. Segundo o INE, trata-se da “variação mais elevada desde o início da série (1.º trimestre de 201

Segundo o relatório “Habitação na União Europeia: Evolução do mercado, fatores subjacentes e políticas”, publicado pela Comissão Europeia, as casas em Portugal estão sobrevalorizadas em cerca de 35%, sendo o país onde essa sobrevalorização mais aumentou em 2024.

Perante o alerta da Comissão Europeia, estaremos perante uma bolha imobiliária iminente? Ou seja, estará o mercado imobiliário valorizado excessivamente?

O documento revela que entre 2014 e 2024 os preços nominais das casas em Portugal cresceram mais de 200%, enquanto os preços reais (ajustados à inflação) subiram acima dos 50%.

Um aumento muito superior ao crescimento dos rendimentos das famílias, levando a uma erosão considerável da capacidade de compra. A Comissão alerta ainda para o impacto do crédito à habitação, referindo que o encargo com hipotecas pode ultrapassar 40% do rendimento familiar médio no primeiro ano do empréstimo.

Contudo, o Banco de Portugal ressalva que os casos de incumprimento, em percentagem do total de empréstimos em dívida, diminuiu ao longo dos últimos dez anos.

“Portugal tem um problema de acesso à habitação”

Contactado pela PME Magazine, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, confirma que “Portugal tem um problema de acesso à habitação, ditado pela desadequação entre os rendimentos das famílias/jovens (classe média) e os preços das casas”.

O especialista sublinha que “na origem do forte aumento dos preços está a dupla circunstância de a base de partida desses preços ser baixa (…) e, principalmente, de haver uma escassez estrutural de oferta”.

Segundo Ricardo Guimarães, “houve um forte aumento dos preços nos últimos anos, mas transpor isso para um problema de sobreavaliação dos imóveis não é assim tão linear”.

O Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário, referente a setembro, indica uma variação anual de quase 23% — uma das maiores subidas em 40 anos —, suportada na persistente falta de oferta, contudo, recusa falar num problema de sobreavaliação. 

“Há problemas de acessibilidade, há falta de oferta, houve um forte aumento dos preços nos últimos anos, mas, transpor para um problema de sobreavaliação dos imóveis, não é assim tão linear”.

“Não há indícios de uma bolha imobiliária”

Sobre o risco de uma bolha no setor, Ricardo Guimarães é cauteloso. “Os dados não provam por si só que existe uma bolha imobiliária iminente e com colapso garantido, pelo menos em Portugal.”

O diretor da Confidencial Imobiliário considera que “os fundamentos de crescimento dos preços continuam a ser tangíveis (…) e não são de origem especulativa ou financeira”. Ainda assim, admite que à medida que surja mais oferta, “poderemos ver algum ajuste nos preços, mas não se espera uma correção abrupta”.

Para o especialista, “o risco é sobretudo de falta de acessibilidade, não de um crash súbito”. E reforça: “As políticas devem focar-se no aumento da oferta, especialmente no segmento de preços acessíveis. As medidas recentes anunciadas pelo Governo vão no sentido correto, mas os efeitos só se notarão a médio e longo prazo.”

Banco de Portugal aponta para estabilidade no crédito

Fonte oficial do Banco de Portugal refere à PME Magazine que “o rácio de empréstimos vencidos nos empréstimos à habitação diminuiu ao longo dos últimos dez anos, tendo-se mantido bastante estável no período mais recente”.

O valor máximo foi registado em 2016, com 2,7%, enquanto os dados mais recentes, de agosto de 2025, apontam para apenas 0,2%.

O Banco de Portugal recorda ainda que, segundo o Boletim Económico de Outubro, “as renegociações [de crédito] terão contribuído para mitigar o incumprimento, especialmente entre os devedores mais expostos à subida das taxas de juro”.

Políticas de longo prazo e resposta adaptada

“Não existem soluções imediatas para o problema do acesso à habitação, que previsivelmente continuará a agravar-se nos próximos anos. São necessárias uma visão de longo prazo e uma abordagem integrada ao problema: a nível macro, por meio de políticas governamentais e municipais coerentes, e a nível micro, através de projetos individuais”, concluem, Paulo M. M. Rodrigues, Hugo Almeida Vilares e Rita Fradique Lourenço, autores do policy paper “A crise da habitação nas grandes cidades”, da Fundação Francisco Manuel dos Santos.

Por seu lado, a Comissão Europeia defende que as soluções mais eficazes passam por políticas do lado da oferta, como reformas no uso do solo e investimento em habitação social. Portugal tem uma das taxas mais baixas de habitação social na Europa, apenas 1,1% em 2022, metade do valor registado em 2010.

Ricardo Guimarães recorda que “trazer a gestão de um problema que é, em grande parte, local, para o nível central, tem limitações”, defendendo uma resposta “complexa e adaptada à realidade nacional”.

Também no discurso de tomada de posse (6 de outubro) do novo governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, não esqueceu a habitação, dizendo ser preciso “fazer mais”.

Considerando haver um problema de falta de casas, defendeu a promoção da construção, enaltecendo o papel fulcral do poder local.