Data Centres: Imobiliário, Infraestruturas ou tecnologia. Será que importa?

Por: Rolf Zarnekow, responsável pela gestão de investimento em imobiliário na Aquila Capital

Os data centres constituem a base da onda de avanço da digitalização, que está a tornar-se o critério decisivo para a competitividade das empresas.

Estes centros representam infraestruturas críticas, pois constituem a base de todo o progresso na indústria tecnológica e um pré-requisito para a 4ª Revolução Industrial. A externalização das próprias infraestruturas de IT para ambientes privados na cloud, que é em grande parte impulsionada pela procura das empresas privadas, cria uma enorme procura por espaço. Os data centres de co-localização fornecem, assim, uma solução rentável e flexível para esta procura. Os investidores podem beneficiar de estruturas multi-inquilino diversificadas e de uma procura exponencialmente crescente, sem o risco técnico.

A procura de capacidade e espaço, baseada no crescimento exponencial do volume de dados e no aumento da procura de capacidades informáticas, constitui a base para oportunidades atrativas e orientadas para o crescimento para investidores. Particularmente a associação a empresas com a capacidade de gerir a complexidade de projetos greenfield oferece um elevado potencial. Análogo ao desenvolvimento no sector logístico, que evoluiu de uma área de nicho para uma componente fixa de carteiras imobiliárias institucionais na última década, a crescente institucionalização apoia o desenvolvimento do mercado dos data centres. No entanto, a grande procura de eletricidade e os requisitos de infraestruturas nela baseadas colocam novos desafios ao setor.

Os critérios de sustentabilidade, por outro lado, estão em foco no âmbito da transição energética europeia. Atualmente, aspetos ecológicos são a base de investimentos promissores orientados para o crescimento a longo prazo. Para o desenvolvimento de data centres sustentáveis é necessária uma combinação única de aspetos específicos da propriedade, bem como de infraestruturas.

O objetivo de tornar os data centres neutros em termos climáticos até 2030 tornar-se-á o fator decisivo. Se o compromisso voluntário para a neutralidade climática dos data centres até 2030 não for cumprido, a União Europeia irá exercer a sua influência com regulação rigorosa. O foco aqui é passar a alimentar estes centros exclusivamente a partir de fontes renováveis, bem como a melhoria contínua na área da eficiência energética. Sistemas e conceitos de refrigeração eficientes para a utilização do calor residual irão gerar vantagens tecnológicas e regulatórias para data centres sustentáveis. Assim, a disponibilidade de recursos energéticos renováveis em quantidade suficiente tornar-se-á o fator de localização decisivo, enquanto, por outro lado, a procura direta por energias renováveis irá promover a expansão das capacidades.

Neste contexto, os data centres oferecem uma combinação ideal para um investimento em imobiliário, infraestruturas e tecnologia. As vantagens competitivas podem ser geradas através da experiência no desenvolvimento de propriedades verdes, assim como da especialização em infraestruturas – especialmente de energias renováveis – enquanto os riscos do rápido desenvolvimento técnico de componentes digitais não são suportados.

Consequentemente, a atribuição a uma das três categorias mencionadas não importa. Os data centres oferecem oportunidades de investimento a longo prazo, físicas e alternativas, que beneficiam de uma procura exponencialmente crescente no meio de uma transformação verde e digital.