Simplex Urbanístico: simplificar ou complicar?

Por: Patrícia Santos, CEO da Zome

No dia 4 de Março entrou em vigor o Simplex Urbanístico, uma nova Lei que pretende reformar e simplificar os licenciamentos no domínio do urbanismo, ordenamento do território e indústria. O Decreto-Lei nº10/2024, publicado a 8 de Janeiro, promete desburocratizar os processos, mas também levanta muitas questões e receios sobre os seus efeitos.

Será que o legislador foi longe demais?

É preciso analisar as vantagens e os desafios da Lei, para garantir que ela contribua para um desenvolvimento urbano sustentável e equitativo.

O Simplex Urbanístico tem como objetivo simplificar os procedimentos de licenciamento, mas também traz consigo riscos significativos para a segurança jurídica. É necessário encontrar um equilíbrio entre simplicidade e segurança legal, para assegurar o bom funcionamento do mercado imobiliário. A dispensa da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização na compra ou venda de um imóvel pode facilitar as transações, mas também aumenta o perigo de adquirir propriedades com problemas legais ou técnicos, dificultando o acesso ao crédito habitação ou a realização de obras posteriores. Ainda hoje, há imóveis que apresentam áreas incorretas ou tipologias diferentes das registadas, além da necessidade de regularizar questões relacionadas a casas ilegais, especialmente em Áreas Urbanas de Génese Ilegal dos anos 80 e 90. Nesse sentido, a simplificação proposta pelo Simplex Urbanístico é surpreendente, uma vez que pode potencialmente contribuir para o ressurgimento desses casos problemáticos.

Com as novas regras do mercado imobiliário, os compradores estão mais expostos a riscos legais e financeiros. A compra de uma casa sempre exigiu cuidados especiais, mas agora são ainda mais importantes, pois as incertezas aumentaram. O Contrato Promessa de Compra e Venda é uma ferramenta essencial para garantir a segurança e a transparência do negócio, protegendo os direitos e deveres das partes.

Os consumidores devem estar atentos aos perigos que podem enfrentar ao comprar uma casa, como a possibilidade de adquirirem imóveis com irregularidades na construção, sendo por isso, imprescindível que verifiquem todos os documentos e informações relacionados com o imóvel, para avaliar os riscos legais. Além disso, é importante ter contratos promessa bem detalhados e sujeitos a condições.

Neste novo contexto, a mediação imobiliária tem um papel importante a desempenhar na garantia da segurança jurídica das transações, devendo informar e orientar as partes envolvidas sobre os documentos necessários e os procedimentos legais, bem como verificar a adequação do imóvel ao fim pretendido. A missão da mediação imobiliária permanece inalterada: assegurar que cada transação seja conduzida com integridade e em conformidade com os interesses de ambas as partes.

Apesar dos receios, há que reconhecer as vantagens da Lei, com a entrada em vigor da maioria das alterações ao RJUE previstas no DL no10/2024 destaca-se, como aspeto positivo, a limitação do âmbito regulatório municipal, garantindo a uniformização dos elementos instrutórios e que ainda será reforçado com a implementação da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU), em 2026, o que irá agilizar bastante os projetos de construção.

Patrícia Santos faz parte do TOP30 Social CEO 2023, uma iniciativa da PME Magazine, em parceria com Pedro Caramez.