Por: André Paulos, jurista na Laranjeiro dos Santos & Associados, Sociedade de Advogados RL
Para começar a analisar o regime em apreço, importa começar por esclarecer o que é uma mais-valia. Ora, no campo que aqui nos interessa, que é a alienação de imóveis, esclarece o n.º 1 artigo 10.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) que constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários, tributáveis na Categoria G do IRS.
Na prática, a mais-valia consiste na diferença entre o valor de venda de um imóvel (a avaliação feita pelas finanças) e o valor de aquisição (valor referido na escritura da casa), sendo que ao valor da venda são subtraídos os encargos com a compra e venda e os encargos relativos à valorização do imóvel (por exemplo, obras). Note-se que o valor de aquisição é ainda atualizado através da aplicação do coeficiente monetário, aplicável a este campo por força do disposto no artigo 50.º do CIRS. Se o resultado desta operação for positivo, então, são geradas as mais-valias da transação de imóveis.
Ilustrando com um breve exemplo: o Senhor A adquiriu em 2005, um imóvel por 200.000€ e vende-o hoje por 400.000€. Neste caso, o montante da aquisição é multiplicado pelo coeficiente monetário aplicável ao ano de 2005 (que é de 1,21 nos termos da Portaria n.º 253/2022, de 20 de outubro, ou seja, 200.000 x 1,21= 242.000€). Nestes termos, a mais valia será a diferença entre 400.000 e 242.000, que é de 158.000€. No atinente à tributação, a taxa é de 50% nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS], pelo que o valor a pagar a título de IRS será de 79.000€.
Contudo, o n.º 5 do artigo 10.º do CIRS consagra casos em que uma mais-valia não é tributada. Nos termos desta norma, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, um conjunto de condições que podem ser reduzidas ao reinvestimento do produto da venda noutros imóveis. Essas condições são as seguintes: a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; b) O reinvestimento previsto em a) seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Contudo, este regime sofreu uma significativa modificação com a aprovação da Lei do Orçamento de Estado para 2021, a Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro. Com a entrada em vigor deste diploma, foram introduzidas alterações no n.º 7 do artigo 10.º do CIRS. Desta forma, este artigo passou a consagrar um conjunto de casos em que a mais-valia não será tributada, desde que esteja preenchido um conjunto de condições cumulativas: a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5, seja utilizado para a aquisição de um ou mais de contrato de seguro financeiro do ramo vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou contribuição para o regime público de capitalização; b) O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade; c) A aquisição do contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização; d) Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5 % do valor investido; e) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Fazendo uma breve comparação entre o regime anterior e o novo, é possível concluir que, anteriormente, os casos em que era concedida a isenção da tributação das mais valias se prendiam com o reinvestimento no imobiliário (ou seja, o sujeito passivo vendia um imóvel e investia o produto da venda, ou parte do produto da venda, na aquisição de outro imóvel). Contudo, no regime introduzido pela Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro, é possível beneficiar da isenção de tributação mediante a aplicação do lucro obtido com a venda do imóvel a um produto financeiro complemento de reforma: contratação de seguro financeiro do ramo vida (ex: seguro PPR ou um seguro de capitalização), um fundo de pensões ou certificados de reforma. Ainda outra maneira de beneficiar deste regime é, no caso de o sujeito passivo já ter contratado anteriormente algum destes produtos, reforçar o investimento no mesmo.
Cumpre, no entanto, realizar dois breves apontamentos: a) os PPR sob a forma de fundo de investimento não estão abrangidos por este regime: apenas estão aqui abrangidos os PPR sob a forma de seguro ou de fundo de pensões; b) o contribuinte deve manter a aplicação financeira durante os 10 anos seguintes à sua contratação, sendo que pode, no entanto (com a exceção dos certificados de reforma), resgatá-los através de rendas periódicas durante esse período.
Importa também referir que estes investimentos estão sujeitos a alguns limites, que resultam do n.º 8 do artigo 10.º do CIRS: a) não há lugar ao benefício se o reinvestimento não for realizado nos seis meses posteriores à data da venda do imóvel; b) no caso dos PPR, não é possível levantar a cada ano mais do que 7,5% do valor investido; c) se for interrompido o pagamento regular das prestações do produto contratado, esse é ganho objeto de tributação no ano em que se conclua o prazo para reinvestimento, ou no ano que seja ultrapassado o referido limite ou no ano em que seja interrompido o pagamento regular das prestações, respetivamente.
Outra questão que se poderia levantar é se uma pessoa está obrigada a reinvestir nestes produtos a totalidade da mais-valia ou, se pelo contrário, pode investir apenas uma parte. Ora, esta questão é solucionada pelo disposto no n.º 9.º do artigo 10.º do CIRS, de onde resulta que é possível investir apenas parte do valor resultante da venda do imóvel, sendo que, nesses casos, os benefícios previstos nos n.ºs 5 e 7 do artigo 10.º do CIRS respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido (por exemplo, se a mais-valia for de 100.000€ e forem reinvestidos num produto em causa apenas 50.000€, a isenção de tributação incidirá apenas sobre os 50.000€ que foram reinvestidos. Neste caso, o imposto a pagar será 50% de 50.000€, ou seja, 25.000€).
Dito isto, falta uma parte extremamente importante: como fazer a declaração de IRS para receber este benefício? Ora, para acionar esta isenção, deve ser indicado no quadro 5A do anexo G o montante investido. Se o reinvestimento tiver sido realizado no mesmo ano da venda do imóvel, deve ser utilizado o campo 5013. Se o reinvestimento tiver, ao invés, sido efetuado já no ano seguinte, mas dentro do prazo de 6 meses após a venda, deve ser utilizado o campo 5014. Se o proprietário do imóvel alienado for um não residente no território nacional, a venda continua a ser declarada no anexo G, mas deve-se identificar o contribuinte como “não residente” no menu “Rosto”, sendo que nestes casos, será aplicada uma taxa de 28% sobre a totalidade da mais-valia. No caso em que o contribuinte em questão é não residente em Portugal, mas tem residência noutro país da União Europeia, pode optar por ser tributado segundo as regras dos residentes (desde que 90% dos seus rendimentos desse ano tenham sido obtidos em Portugal); no entanto, nem sempre compensa optar por esta solução, pois os rendimentos obtidos no estrangeiro seriam somados à mais-valia para definição do escalão de IRS.
Face ao exposto, podemos retirar as seguintes conclusões:
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Regra geral, do montante obtido a título de mais-valias pela venda de um imóvel, 50% devem ser pagos a título de IRS ao abrigo da Categoria G;
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Contudo, existem dois grupos de casos em que é possível isentar o rendimento obtido da suprarreferida tributação.
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O primeiro relaciona-se com um reinvestimento da mais valia obtida noutro investimento imobiliário (é o grupo de casos do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS);
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O segundo prende-se com a aquisição de produtos financeiros de complemento à reforma do contribuinte (é o grupo de casos do n.º 7 do artigo 10.º do CIRS), sendo que no entanto para poder usufruir este benefício, um dos requisitos legalmente impostos é a situação de reformado ou, pelo menos, estar próximo de adquirir as condições para passar à reforma [a alínea b) do n.º 7 do artigo 10.º do CIRS estipula como um dos requisitos que o sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade];
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O benefício não é concedido sem limites, pois são aplicáveis os limites do n.º 8 do artigo 10.º do CIRS;
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O contribuinte não é obrigado a reinvestir a totalidade da mais-valia, caso em que o benefício será proporcional (se reinvestir 50%, isenta 50% da mais-valia de tributação, se reinvestir 80% isenta 80% da mais-valia de tributação);
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A concessão do benefício não é automática. O contribuinte deve acioná-lo aquando do preenchimento da declaração de IRS, pela maneira supramencionada.
